고양 창릉은 공공주택지구로 주택 3만 8천호가 공급될 예정이다. 그린벨트에 묶여 있던 고양시 덕양구 원흥동 동산동 용두동 일대를 #3기 신도시로 조성한다. 사업은 2022년 7월 현재 토지보상 단계다.

창릉 신도시는 3기 신도시 중 서울과 가장 가까운 지역이다. 1기 신도시 #일산보다 서울 접근성이 좋다. #고양시 #덕양구 소재에서 #화정 #행신 지역과 #원흥 #삼송을 연결한다. 덕양구 도시구조의 가장 큰 문제점이었던 거점 파편화가 어느 정도 해결될 것으로 보인다. 향동-DMC-덕은-수색 증산과 함께 주거벨트가 연결될 것으로 기대된다.

일자리

주요 업무지구 7대 업무지구에 속하는 DMC, 마곡지구, 종로/광화문/을지로, 여의도 출퇴근에 용이한 위치다. 또 GTX-A 창릉역 신설로 고양지역의 고질적인 문제였던 ‘강남 접근성’이 개선된다. 고양시 내 자체 양질의 일자리가 부족해 주요 업무지구와의 교통편의성이 집값에 크게 작용할 것으로 보인다.

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또 직주근접형 자족도시를 조성해 베드타운의 악명을 씻어내려 하고 있다. 중심에는 역세권 중심 도심형 자족용지를, 도래 서울마을과 접하는 서쪽에는 소음둔감형&제조물류형 자족용지를, 동북쪽에는 삼송원흥테크노베리와 연계해 R&D기반형 자족용지를, 남쪽에는 스마트 R&D파크 특화용지로 개발한다는 계획이다.

교통

교통도 대폭 개선된다. 대표적으로 공사가 진행 중인 GTX-A 창릉역이 있다. GTX-A 개통 시 강남까지 20분, 서울역 10분 등 서울 주요 입지까지 이동시간이 단축될 예정이다. 운정에서 삼성, 수서 연결 노선은 2024년 6월 완공을 목표로 하고 있다. 다만 이전에 GTX-A 노선이 완공되더라도 창릉역은 2026년 이후 개통될 예정인 것으로 알려졌다. 또 삼성역 복합환승센터 공사가 지연되면서 삼성역 연결은 2028년 4월로 연기됐다.

BRT/고양 은평선 계획도 #고양 은평선 신설로 3, 6호선과 연결하는 ‘계획’이다. 중앙로와 통일로를 #BRT로 연계하는 방안도 추진 중이다. 구파발역에서 화전역까지 BRT로 이어지며 3호선, 경의중앙선 접근성을 높인다. 상습 정체를 유발하던 도로교통도 개선될 예정이다.

환경

전체 면적의 39%가 공원·녹지로 조성된다. 지구를 관통하는 동서 간 녹지축이 지구 내 공원·녹지로 연결된다. 기존 군부대(구 30사단) 위치에 약 100만㎡ 규모의 #도시숲이 조성된다. 서울 숲의 두 배 규모라고 한다. 중심으로 흐르는 #창릉천 정비 사업과 함께 호수공원도 조성된다. 시민들의 휴식처 역할을 할 녹지가 풍부하다는 점은 창릉 신도시의 큰 장점이다.

학군

공동주택 택지 내에 충분한 학교가 공급된다. S1, S4, S7, S9, S12, A8, A9, A10은 초등학교 접근성이 뛰어난 블록으로 보인다.

수용인구 및 세대수

창릉신도시는 약 9만 명, 4만 가구를 수용할 계획이다. 면적은 약 220h로 야마모토의 절반 정도이다. 가구 수는 중동과 비슷한 수준이다. 이 중 아파트 공급이 2.7만호, 아파트가 전체 주택의 69.3%를 차지한다. 60㎡ 이하 공동주택 비중이 높은 점이 눈에 띈다. 전체 주택의 약 30%가량이 20평대 주택에 공급되는 셈이다.

개념건설호수(%) 비율(%) 공공주택건설비율 공공주택 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택 2011450.1% 이하의 공공임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택 1426135.5 전체 주택호수의 35% 이상 공공분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모 이하 주택 10,04114.6 전체 주택호수의 25% 이하 공공주택지구에서 공공주택이 전체의 50.1%를 차지한다. 공공임대주택이 35.5%, 공공분양주택이 14.6%다.제 시간에 입주할 수 있을까?

LH 홈페이지의 신도시 조성은 다음과 같은 절차로 이뤄진다. 현재 창릉은 조성 공사 착공 전 단계이다. 보상 일정도 늦어지고 있다. 창릉신도시, 과연 언제쯤 입주할 수 있을까.토지 보상

고양 창릉은 3기 신도시 중 가장 토지 보상률이 낮다. 2019년 5월 신도시 확정 이후 3년 넘게 토지보상 개발 진전이 거의 없는 상태다. 2022년 4월까지 토지보상률은 0%였다.

2022년 6월 토지보상에는 착수했지만 보상 일정은 계속 늦어지고 있다. 토지 소유자들의 반발과 소송이 이렇게 되면서 착공 시점도 늦어지고 있다. 실제로 창릉 지역에 가보면 ‘토지 보상을 더 받을 수 있도록 하겠습니다’와 같은 현수막이 걸려 있다.

계획 수립 시점인 창릉신도시의 최초 입주 시기는 2025년 말이었다. 하지만 현재 입주 예정일이 가장 빠른 물량은 4차 청약 공급분으로 2027년 7월 예정이다. 그나마 제때 입주할 수 있을지는 장담하기 어렵다.

유네스코 유산영향평가+문화재 변수

창릉신도시의 발목을 잡는 것은 토지보상뿐만이 아니다. 고양시 덕양구에 위치한 서오릉은 조선왕조의 창릉과 익릉, 명릉, 경릉, 홍릉 등 5기를 가리킨다. 유네스코 세계문화유산으로 등재되어 있다. 문제는 창릉 신도시가 이 서오릉과 매우 가깝다는 것이다. 이 때문에 계획 단계부터 주민들의 반발이 거셌다.

유네스코의 권고로 정부는 유산 영향 평가를 결정했다. 하지만 유산영향평가에만 1년 이상 걸린다. 평가 후에는 결과를 반영하기 위한 지구단위계획 변경 등으로 사업이 지연될 수밖에 없다는 것이다.

또한 일부 지역은 서오릉 반경 500m 구간에 포함되어 일정 높이 이상의 건축물을 조성하기 위해서는 문화재청의 심의를 받아야 한다. 문화재청은 문화재 반경 500m를 역사문화환경보존지역으로 지정하고 건축물 높이가 20m를 넘으면 심의를 받도록 한다.

유산영향평가는 국내에서 해당 제도를 시행한 경험이 없고 유네스코 검토를 거쳐야 한다는 점이 불안요소로 꼽힌다. 국토부는 “창릉신도시는 입지 검토·개발 구상 단계부터 경관 분석 등을 통해 서오릉에 대한 영향이 없도록 계획을 마련하고 있다”고 설명했다.

그런데…

유산영향평가에 이어 문화재 발굴조사가 진행된다. 영향평가와 문화재 발굴 모두 결과에 따라 지구계획 변경으로 이어질 수 있다. 공급 계획의 돌발 변수가 될 수 있다는 관측이 나온다. LH 관계자는 “올 하반기 중 결과가 나오면 문화재청, 지자체와 협의해 지구계획에 반영할 예정”이라고 말했다. 사전청약 부지의 경우 이번 문화재 발굴조사에서 제외됐다.

그러나 토지보상+유네스코 유산영향평가+문화재 발굴조사 3단 콤보를 받은 창릉신도시가 계획대로 속도를 낼 수 있을지는 지켜봐야 한다.

결론

서울과 가장 가까운 3기 신도시 GTX-A 개통 후 강남30분 컷토지보상진행지연유산영향평가+문화재 발굴조사 리스크