토지사용승낙서는 어떨 때 사용될까?

토지사용승낙서는 어떨 때 사용될까?

앤

안녕하세요 부동산 전문 이은주 변호사입니다. 토지사용승낙서라는 이름으로 유추할 수 있는 것은 토지사용허가를 받는 내용으로 예상될 것입니다.

분명히 말하면 토지 소유자가 다른 사람이 자신의 땅을 사용할 수 있도록 허용하는 내용을 담은 문서라고 할 수 있습니다.

재건축이나 재개발을 진행해야 할 때, 남의 땅에 건물을 짓거나 개발 과정을 진행해야 할 때, 맹사에게 길을 내려고 할 때와 같은 상황에서 해당 문서가 필요합니다.

땅에 대해서 관심이 많으신 분이라면 이미 아시는 개념이지만 잘 모르셨던 분이라면 시작하려는 입장에서 처음 듣는 말이라 낯설게 느껴지실 겁니다.

통상 시행사 측에서 토지 소유권을 획득하지 못했을 때 계약만 맺은 상황에서 인가, 허가용으로 요구하는 경우가 많습니다.

사용되는 경우와 주의해야 할 점까지 살펴보도록 하겠습니다.이때 소유권이전등기는 따로 하지 않고 토지에 건축물을 짓는 허가를 받고자 할 때 토지사용승낙서를 사용할 수 있습니다.

지구 단위의 계획을 세워 건축인가, 허가를 할 때 미리 토지 소유자에게 해당 문서와 함께 인감증명을 요구하게 됩니다.단순하게 생각해보면 소유권이전등기로 처리할 수 있을 것 같은데 굳이 승낙서를 요구하는 이유가 뭘까요?

매수자 측이 토지를 구입할 만한 경제 능력이 없는 상태라면 우선 이를 고려하게 될 것입니다.

은행에서 대출을 받으시려면 인가, 허가가 필수인데요.

우선 토지 소유자에게 계약금을 입금한 뒤 매도인에게 토지사용승낙서를 요구해 인가, 허가를 받은 뒤 은행에서 대출을 받아 잔금까지 처리하는 것입니다.

만약 재건축이나 재개발 지역의 주택사업이라면 지구단위계획 입안부터 시작하여 계획에 대한 승인과 고시, 조합설립인가를 받아야 하며 사업계획을 신청하여 승인을 받아 준공에 착수하게 됩니다.

이 절차를 거쳐 이루어지게 되는데 지구단위계획의 허가를 받으려면 토지 소유자 중 2/3 이상에게 동의를 받아야 하고, 그 다음에 조합설립인가를 받으려면 토지 소유자 중 80% 이상에게 사용하도록 허가한다는 동의를 얻어야 하는 것입니다. 그렇기 때문에 토지사용승낙서가 필요하다고 할 수 있습니다.

그 외의 경우도 토지사용승낙서가 필요한 경우를 조사하는 것이 해당 토지나 그 주변에 하천이나 굴착, 도로, 전주, 철탑 등의 공사를 진행할 때는 행정관청이 이를 요구하거나 시공업체 측이 요구하게 됩니다.

일반적으로 공사기간이 단기에 종료되기 때문에 큰 문제는 없을 것 같은데요. 맹지란 타인의 땅에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 땅을 말합니다.

그래서 건축허가 요건인 진입로를 확보하기 위해서 다른 사람이 소유한 토지 사용에 대한 승낙을 얻어야 하는 경우도 많습니다. 건축을 시작하는 것에 대해 허가를 신청하려면 폭 4M이 되는 진입도로의 확보가 필수적이기 때문입니다.

만약 기존 진입도로가 없는 상황이라면 새로 진입로를 개설하도록 신청해야 하며 건축허가권자에게는 특별시장, 특별자치시장, 도지사, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장 등이 포함됩니다.

이들은 해당 도로의 위치를 지정하여 공고해야 하는데, 그 도로에 대해 이해관계인의 동의를 먼저 구하는 것이 중요합니다.

그래서 이해관계자의 동의를 얻는 과정이 바로 승낙서를 요청한다고 볼 수 있습니다.

그런데 많은 분들이 자신의 땅을 사용하도록 허락할 경우 혹시 자신에게 불이익이 발생할까 제약이 생길까 고민하실 겁니다.그래서 작성할 때는 주의사항을 파악한 후에 시작하는 것이 좋은데요.승낙서의 경우 단순한 승낙 목적으로 사용하도록 채권적 권리를 가져옵니다. 정형화된 양식이 따로 없고 보통 토지매매계약서 내용을 바탕으로 작성하게 됩니다. 통상 사용승낙은 허가, 사업승인 등 특정 목적을 지정해주는 경우가 대다수입니다.

만약 사용자가 그 목적을 위반할 경우를 대비하여 위반 시 무효로 처리하거나 위약금을 정하거나 유효기간을 설정하는 등의 조건을 달아 진행하는 것이 좋습니다.

다만, 알아야 할 것은 사용하는 목적이나 조건을 위반하여 당사자 간의 승낙서 자체가 무효화된 상태라 하더라도 민사적 효력과 행정적 효력은 다르기 때문에 허가, 사업계획 승인이 바로 무효 처리되는 것은 아니므로 시간이 걸릴 수 있음을 양해 바랍니다.

그리고 승낙서는 소유자가 바뀌었을 때 다시 받게 되므로 참고하시기 바랍니다.

이로 인해 고민이 있거나 문서를 작성하기 전에 알아보고 싶은 점이 있다면 법률상담을 통해 구체적으로 살펴보시기 바랍니다.

경기도 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2B동 701호, 702호